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2011
07-26
2012年房地產(chǎn)行業(yè)：轉(zhuǎn)型的年代
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      2011年7月25日 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)   
國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)三個(gè)手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過(guò)旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點(diǎn)，不會(huì)改變。
2012年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是加大保障房建設(shè)力度方向不改變，一個(gè)是調(diào)控政策可能會(huì)適時(shí)而變。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都會(huì)發(fā)生深刻的變化。
加大保障房建設(shè)方向不變
國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包括兩個(gè)方面，一方面是要加大保障房建設(shè)力度。中央建設(shè)保障房的目的是為了讓中低收入家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。與此同時(shí)，保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)起到一定的作用。
現(xiàn)在最集中的問(wèn)題體現(xiàn)在中低收入人群及低收入人群，他們的住房沒(méi)有著落，激發(fā)了社會(huì)矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問(wèn)題，光靠調(diào)控房?jī)r(jià)并不能解決，需要依靠保障房的建設(shè)。過(guò)去幾年，我國(guó)保障房的建設(shè)力度比較小。中央已決定未來(lái)5年加大保障房建設(shè)力度，這個(gè)總體方向不會(huì)改變。保障房的建設(shè)還會(huì)持續(xù)下去，根據(jù)中央的決心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的開(kāi)工建設(shè)工作應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。我強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)工建設(shè)，而不是竣工，任何工程一年以?xún)?nèi)竣工都是不太現(xiàn)實(shí)的。
另一方面，國(guó)家要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)軟著陸?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是，房?jī)r(jià)上漲的壓力還是很大的。國(guó)際輿論認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較大，如果繼續(xù)提高房?jī)r(jià)，泡沫會(huì)繼續(xù)加大，會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止泡沫的繼續(xù)加大，這個(gè)做法目的是要保持經(jīng)濟(jì)的相對(duì)持續(xù)平穩(wěn)。如果泡沫一旦破滅，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。世界上有不少反面教材，30年前拉美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。20年前，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。3年前的美國(guó)次貸危機(jī)，都是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快造成的。我國(guó)政府要保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，很重要的就是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控都是圍繞這兩方面來(lái)進(jìn)行的。既要加大保障房建設(shè)力度，還要保證商品房的供應(yīng)量，保證商品房用地的供應(yīng)量，緩解房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題。
現(xiàn)在可以清晰地看到，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)三個(gè)手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過(guò)旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點(diǎn)，不會(huì)改變。
目前，在中央強(qiáng)有力的督查、指導(dǎo)和要求下，地方的保障房建設(shè)工作也保持與中央的要求一致，正在進(jìn)行之中。但是，的確存在很大的困難，比如資金問(wèn)題，正在逐步地解決。同時(shí)，要加強(qiáng)督查，加強(qiáng)社會(huì)的監(jiān)督，把好事辦好。中央會(huì)不斷地進(jìn)行有針對(duì)性的督查和指導(dǎo)，讓調(diào)控政策落到實(shí)處。
調(diào)控政策會(huì)應(yīng)機(jī)而變
商品房與保障房是兩個(gè)不同的體系，面對(duì)不同的人群，不能混為一談。如果要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)，首先要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的平穩(wěn)。這與保障房之間沒(méi)有直接的聯(lián)系。除非將來(lái)擴(kuò)大保障房的供應(yīng)對(duì)象，把可以買(mǎi)商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會(huì)影響到商品房的供求關(guān)系。所以，保障房的建設(shè)與商品房房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。也許在同一地段，保障房的價(jià)格低于商品房，會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生些影響。但總體而言，商品房的價(jià)格還是由商品房的供求關(guān)系決定的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)地區(qū)性的市場(chǎng)，各地區(qū)的供求關(guān)系不一樣，房?jī)r(jià)不一樣，市場(chǎng)的反應(yīng)也不一樣。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從目前來(lái)看，仍然面臨著保障房建設(shè)不足和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。國(guó)家的政策也是圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行的。但是，各地的市場(chǎng)不一樣，所以有的地區(qū)限購(gòu)，有的地區(qū)不限購(gòu)，有的地區(qū)限購(gòu)力度大一些，有些地區(qū)限購(gòu)力度輕些。直到市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡下來(lái)，沒(méi)有了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力，國(guó)家的調(diào)控政策才可能放松一些。
如果，調(diào)控的結(jié)果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，那限購(gòu)政策還會(huì)繼續(xù)下去。從目前看，國(guó)家的調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象。因?yàn)榈?月份為止，房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還是穩(wěn)中有升，有些城市甚至漲速還比較快。如果現(xiàn)在調(diào)控政策松動(dòng)，馬上就會(huì)造成強(qiáng)烈的反彈。
中央一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、靈活性、有效性，我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)熱發(fā)燒的幾率不大，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)有過(guò)熱勢(shì)頭，中央會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況采取進(jìn)一步的大面積的結(jié)構(gòu)性政策。但房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大面積的嚴(yán)重下滑，因?yàn)檫@與地方財(cái)政和債務(wù)有關(guān)，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重下滑會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況，會(huì)影響到土地出讓?zhuān)绊懙胤截?cái)政的收入，影響地方債務(wù)的償還，而地方財(cái)政與債務(wù)又和中央、銀行等方面關(guān)系密切，所以中央會(huì)采取措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，地方政府也會(huì)起到防火墻的作用，結(jié)合政策，使房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑。這也凸顯了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。
企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期
國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市的調(diào)控。國(guó)家強(qiáng)調(diào)要提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效益和質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)可能會(huì)在以下幾個(gè)方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)型：
一、空間布局。
房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去更多的大企業(yè)會(huì)集中在大城市，現(xiàn)在開(kāi)始向中小城市甚至城鎮(zhèn)布局。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)中小城市的發(fā)展空間現(xiàn)在也很大。限購(gòu)政策的出現(xiàn)，及大城市土地資源的稀缺，使房地產(chǎn)企業(yè)感覺(jué)在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬(wàn)科等企業(yè)，先在二三線城市布局，就先得利了。在這次調(diào)控過(guò)程中，這幾家企業(yè)的交易量不降反升。無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，還是從政策的角度，還是從先行者的范例，都告訴大家，房地產(chǎn)行業(yè)的空間布局正向全國(guó)拓展。這對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展起到了推進(jìn)作用。
二、物業(yè)狀態(tài)的轉(zhuǎn)型。
過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)住宅及銷(xiāo)售為主，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種多樣的物業(yè)形式轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步開(kāi)始自持物業(yè)。
三、盈利模式的轉(zhuǎn)變。
近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來(lái)盈利。現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策不允許囤地，加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來(lái)獲得盈利。
四、企業(yè)組織的變化。
目前，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，被合作的機(jī)率加大。好的品牌企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，還可在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步拓展。有些前景困難的中小型企業(yè)，現(xiàn)在只能轉(zhuǎn)讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。以前，一般的房地產(chǎn)企業(yè)都是開(kāi)發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)、投資分離的現(xiàn)象，企業(yè)向?qū)Ｒ换较虬l(fā)展。有的企業(yè)只投資，有的企業(yè)專(zhuān)業(yè)做開(kāi)發(fā)。
五、產(chǎn)品變化。
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房方向發(fā)展。
六、行業(yè)關(guān)系的轉(zhuǎn)變。
以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展，現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢(shì)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，關(guān)系更加密切了，這對(duì)降低產(chǎn)品成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)都是有好處的。（作者:顧云昌 整理:周村）

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